Paneelmajade kasutusiga vastavalt standardile ja tegelikkuses
Likviidsuse (ehk korteri müügi reaalse võimaluse ja selle eest saadava summa suuruse) hindamiseks keskendutakse paneelmaja kasutuseale. Määruste kohaselt on viiekorruseliste paneelmajade eluiga hinnanguliselt pool sajandit ja üheksakorruseliste puhul umbes 100 aastat. Kuid paljudel juhtudel jäävad need arvud linnaplaneerijatele vaid juhisteks. Vaatame põhiliste korterelamutüüpide tegelikku ja standardset kasutusiga.
Paneelmajade kasutusiga vastavalt GOST-ile: soovitus või otsus?
Igal tootel on piiratud säilivusaeg. Ja elamutel on teatud kasutusiga. Pärast selle aegumist muutub hoone käitamine ohtlikuks. See periood määratakse iga hoonetüübi jaoks vastavalt GOST-ile ja asjakohastele SNiP-dele. Allolevas tabelis näete üldistatud andmeid peamiste hoonetüüpide kohta:
Dokumentides märgitud aja jooksul säilitab hoone (eeldusel, et järgiti ehitustehnoloogiaid) kõik deklareeritud omadused. See periood on soovituslik linnaplaneerijatele. Selle põhjal otsustavad nad iga hoone lammutamise või ümberehitamise aja. Kuid tegelik kasutusiga võib olla pikem või lühem kui standard.
| Ehitise normaalset eluiga pikendavad tegurid | Tegurid, mis vähendavad hoone tavapärast kasutusiga |
|---|---|
| Ehitustehnoloogia range järgimine. | Ehitustehnoloogia rikkumine: ebakvaliteetsete materjalide kasutamine, ehitajate ebakvaliteetne töö. |
| Täismõõtmetes betoonpaneelide või kvaliteetsemate materjalide (tellisvooder, tuhaplokid jne) kasutamine seinte ehitamisel | Õhukeseseinaliste paneelide pealekandmine. See Hruštšovile omane lahendus vähendab kasutusiga poole võrra. Selle kasutamine on tingitud Hruštšovi-aegsete hoonete ajutisest iseloomust. |
| Katuse ja seinte paneelidevaheliste õmbluste kvaliteetne tihendamine, nende õigeaegne hooldus. | Katusetihendi puudumine, õmbluste sagedased lekked. |
| Kapitaalremondi õigeaegne teostamine: aknaraamide, juhtmestiku, vee- ja kanalisatsioonitorustike vahetus | Kapitaalremondi puudumine pikka aega. |
| Suuremaid sideõnnetusi pole: torude purunemised, keldri üleujutused, juhtmestiku läbipõlemised | Suurõnnetused: talvel küttetorude külmumine, kommunikatsioonide üleujutus. |
Paneelmajade standardne kasutusiga 70ndatest
70ndatest pärit paneelmajad kuuluvad Brežnevi elamuehitusprogrammi ajastusse. Nende hulka kuuluvad 90., 121. ja teised vähem levinud projektisarjad. Samas on sarja sees palju alaseeriaid ning 1974. aastal ehitatud maja võib nii planeeringu, müra- ja isolatsiooniomaduste kui ka elamismugavuse poolest oluliselt erineda 1979. aastal ehitatud majast.
Paljud nende majade omadused on paljastatud selles kasulikus videos:
Võrreldes esimeste (“Hruštšovi”) paneelmajade ridadega on “Brežnevka” majadel mitmeid eeliseid:
- planeeringu täiustamine (avara köögi, esiku välimus, suurenenud lae kõrgus);
- paksude paneelide kasutamine (paksus - alates 0,3 m);
- prügirenni ja lifti olemasolu paljudes liinides.
Kuna nende majade projekteerimise aluseks on endiselt paneelskeem, jääb kaks peamist puudust: ümberehitamise võimatus ja paneelidevaheliste õmbluste kalduvus kaotada tihedust.
Ehituseeskirjad ja kasutusnormid lubavad selliseid ehitisi kasutada 100 aastat. Seetõttu säilitavad “brežnevka” hoonete korterid kõrge likviidsuse, kuigi need kuuluvad eluasemete järelturu “eelarve” hinnasegmendisse.
Kuidas pikendada 9-korruselise paneelmaja eluiga?
Kuigi 9-korruseliste paneelmajade elueaks hindavad eksperdid (olenevalt seeriast) 50–100 aastat, võib see vanus õigeaegset kapitaalremonti oluliselt pikendada. Standardite soovitatud periood on veerand sajandit. Sel juhul peaks tegevuste loend sisaldama:
- kandekonstruktsioonielementide ülevaatamine ja vajadusel tugevdamine;
- katuseraami ja katusematerjalide vahetus;
- vundamendi ja pimeala ülevaatus, vajadusel pragude kõrvaldamine ja probleemsete kohtade tugevdamine;
- juhtmestiku remont;
- kanalisatsiooni-, vee- ja küttesüsteemide remont.
Kahjuks rikuvad paljud piirkonnad keerulise majandusolukorra tõttu kapitaalremondi soovitatud tähtaegu. Viieaastane hilinemine on tavaline ja paljude linnade puhul pole 15 aastat hilinenud suur renoveerimine ennekuulmatu. Muudel juhtudel näib, et remondikampaaniad toimuvad vastavalt tähtaegadele, kuid tegevuste ring väheneb.
Õigeaegne ja täielik kapitaalremont võib paneelikonstruktsiooni kasutusiga oluliselt pikendada.Teine oluline tegur on elanike hoolikas suhtumine majja.
5-kordse paneelmaja kasutusiga
Hruštšovi programmi (1950–1960) raames ehitatud 5-korruseliste kortermajade kasutusiga on normidega määratud 50 aastat. Lihtsamad arvutused näitavad, et kõige varasemate väljaannete puhul on see juba aegunud ja 1960. aastatel ehitatud majad on seisnud viimased paar aastat. Maja “säilivusaja” lõppemise ajaks peab valla moodustatud ekspertide grupp hindama hoone seisukorda.
Selle hinnangu, aga ka linna arengukava ja linnaeelarve raha olemasolu alusel tehakse üks kahest otsusest:
- Kapitaalremondi teostamine. Selline otsus tehakse majade kohta, mille ohutus üldiselt ei ole rahuldav.
- Lagunenud hoone lammutamine. Sel juhul antakse elanikele võrdse pindalaga korterid uuselamutes ning pärast ümberasustamist võetakse maja lahti.
Suurtes linnades on üheks oluliseks otsust mõjutavaks teguriks majaaluse maa kallinemine. Sageli muutub laguneva viiekorruselise maja lammutamine ja selle asemele uue 16-korruselise ehitamine palju otstarbekamaks lahenduseks kui kapitaalremont.
Kui viiekorruseline hoone ehitati Brežnevi (või isegi hilisemal) ajal, siis selle eluiga on hinnanguliselt sajand. Sel juhul töötab hoone 2020. aasta seisuga tavapäraselt.
Loodame, et meie artikkel aitas teil mõista, mis määrab teid huvitava maja eluea ja millised on selle hoone lammutamise või rekonstrueerimise väljavaated.